Regjeringen vil forby å selge bolig «som den er»
Å bo trygt og godt er viktig for alle. Vi har tradisjon for å eie vår egen bolig, vi sparer i boligene våre og vi bruker penger på å pusse dem opp og holde dem vedlike. Hvert år krangler tusener av boligkjøpere og -selgere om feil og mangler, krever prisavslag eller erstatning. Ofte ender disse uenigheter opp med bruk av advokater og kostbare rettssaker. Regjeringen har derfor fremmet flere forslag som skal gjøre bolighandelen mer forutsigbar og ikke minst tryggere for både selger og kjøper.
Et viktig ledd i en tryggere bolighandel er å sørge for at boligkjøpere har et best mulig informasjonsgrunnlag når de vurderer å kjøpe bolig. Ofte har selgeren mer informasjon, eller mulighet til å fremskaffe mer informasjon, om eiendommen enn kjøperen. At partene har begrenset eller ulik tilgang på informasjon, kan få store konsekvenser for både kjøper og selger. Mer og lettere tilgjengelig informasjon i bolighandelen kan gi økt forutsigbarhet og redusere konfliktnivået, hvilket er et gode for både kjøper og selger. Regjeringen har derfor signalisert at den vil forslå endringer i avhendingslova (regulerer kjøp og salg av bolig) som vil fremme tiltak som øker informasjonsgrunnlaget ved bolighandler.
For at kjøperen skal få mest mulig informasjon om boligen før et bud gis, vil regjeringen foreslå at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er» forbehold (eller lignende alminnelige forbehold) ved salg til en forbruker. Formålet er å gi selger et sterkt insentiv til å avdekke og opplyse om svakheter ved boligen, blant annet gjennom å innhente en grundig tilstandsrapport.
I dag selges i praksis alle boligen med en slik «som den er» klausul. For at kjøper skal kunne kreve å få en mangel rettet eller erstattet må kjøper dokumentere at selger har holdt igjen opplysninger, gitt feil opplysninger eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Regjeringens forslag innebærer i praksis at man fjerner denne vesentlighetsterskelen.
De færreste boligkjøpere tar høyde for at de kan komme i en situasjon hvor de selv må dekke utbedringskostnader på flere hundre tusen kroner. At utfallet har så stor økonomisk betydning kan «tvinge» kjøperen inn i en kostbar og vanskelig rettslig prosess mot selgeren. Regjeringen håper at ved å fjerne «som den er» muligheten vil de tvilsomme mangelstilfellene oftest gjelde mindre beløp og at det vil bli lettere for partene å bli enige uten å måtte gå til domstolene.
For å unngå konflikt om småsaker ønsker regjeringen også å presisere i avhendingslova at kjøpere ikke kan forvente en perfekt bolig når de kjøper brukt. Det betyr at kjøper alltid må regne med en del småfeil. Hvor grensen går, vil i det enkelte tilfelle avhenge av boligens alder, synlige tilstand etc.
Det er viktig at kjøperne får tilstrekkelig informasjon. Men det er også viktig at kjøperne faktisk setter seg inn i tilgjengelige opplysninger før de inngir bud. For å bevisstgjøre potensielle boligkjøperne på at de bør sette seg inn i tilstandsrapporter og annen tilgjengelig informasjon (salgsoppgaven, Finn annonsen etc) vil regjeringen foreslå å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller annen relevant salgsdokumentasjon. Kjøperen kan da ikke påberope seg disse forholdene som mangler i ettertid.
For kjøper blir det da særlig viktig at den informasjonen har mottar er riktig, fullstendig og forståelig. Det er i dag stor kvalitetsforskjell på tilstandsrapportene som benyttes i bolighandelen, og takstmennenes kompetanse varierer. Regjeringen åpner derfor også for at det i en egen forskrift skal kunne fastsettes minstekrav til tilstandsrapporter som skal ha virkning etter avhendingslova, både med hensyn til innholdet i rapportene og til kompetansen til de som utarbeider rapportene.
Som advokat har jeg brukt mange år av mitt liv på å vurdere saker som gjelder feil og mangler med fast eiendom. Jeg tror nok at regjeringens forslag vil bidra til å skjerpe både kjøpere og selgere, takstmenn og eiendomsmeglerne (som til syvende og sist er de som skal sørge for at god og korrekt informasjon kommer kjøperne i hende), men jeg tror likevel at vi også i fremtiden vil se mange slike saker for norske domstoler. Disse sakene er gjerne sammensatte og komplekse og de gjelder ofte store verdier. Samtidig er kompetansen til de profesjonelle aktørene (takstmennene og eiendomsmeglerne) varierende. For boligkjøpere spesielt betyr det at man bør være aktiv og så langt det er mulig gjøre egne undersøkelser før man kjøper en bolig. Jeg er sånn sett overrasket over at ikke flere benytter egne fagfolk til å vurdere en bolig man er interessert i.
Forslaget til endring ble godkjent av Regjeringen Solberg i statsråd 20.12.2018.
Dokumentet med forslaget til lovendringene kan du lese HER.
Relaterte artikler: 📄
Derfor er en verdivurdering av ….. Les mer
Opplysningsplikt og undersøkelsesplikt ….. Les mer
Selgers ansvar ved salg av fast eiendom …… Les mer