I Norge er salg av eiendom i utgangspunktet skattepliktig. Men det er en del unntak i lovverket som gjør at de aller fleste som selger en bolig de selv bor i kan selge boligen uten gevinstskatt. Jeg vil i artikkelen presentere hvordan du kan selge boligen skattefritt, men også i hvilke tilfeller du må betale gevinstskatt.

Minst 12 av 24 måneder.

Hovedunntaket for salg av bolig er at man kan selge en bolig skattefritt hvis man har eid og bodd i boligen minst 12 av de siste 24 måneder. Det betyr i praksis at hvis du har bodd i en bolig du har eid i mer enn et år, vil du kunne selge den skattefritt.

Hvis du har leid ut boligen er det viktig å skille mellom bo- og eietid. Dersom du har eid boligen over mange år, men ikke kan vise til at du selv har bodd i den minst 12 av de siste 24 månedene, må du skatte av gevinsten. Dette er ofte tilfelle hvis du leier ut en bolig, mens du bor i en annen selv. Eietiden er i disse tilfellene ikke noe problem, det er botiden man må konsentrere seg om.

Bo- og eietiden avsluttes ved budaksept (Ikke ved utflytting og/eller overtakelse som man kanskje skulle tro). For å beregne botiden teller man 24 måneder tilbake fra budakseptdatoen. Her er det viktig å telle dager, og ikke påbegynte måneder.

Vær oppmerksom på at beregningen av botid starter ved faktisk innflytting, og ikke ved overtakelse. Dersom du har brukt tid på å pusse opp mellom overtakelse og innflytting, vil botiden starte senere enn eietiden (som starter ved overtakelse).

Selger du en fritidsbolig, må eietiden være fem av siste åtte år for at man skal unngå gevinstskatt.

Hvordan kan du da få et skattefritt salg?

Er det mulig å få salget skattefritt hvis du har for kort botid, men ønsker å selge boligen? Svaret på dette er ja, men den eneste muligheten er å flytte tilbake til boligen og opparbeide seg 12 måneders botid. I de aller fleste andre tilfeller vil salget være skattepliktig.

Skattesatsen for gevinstskatt ved salg av bolig er i 2019 på 22 prosent.

Hva er gevinstskatt?

Differansen mellom det du kjøpte boligen for (inngangsverdi) og hva du solgte den for (utgangsverdien), er beløpet det skal beregnes skatt av og kalles gevinstskatt. Verdien på boligen ved kjøpstidspunktet bestemmes i utgangspunktet av hva boligen kostet, men du kan forhøye denne inngangsverdien dersom du kan dokumentere påkostninger utover normalt vedlikehold underveis. Du kan også trekke fra dokumentavgiften ved kjøp, samt kostnader ved salget, altså meglerhonorar, utgifter til takst, annonsering m.m., noe som vil senke utgangsverdien.

En høyere inngangsverdi og lavere utgangsverdi vil således redusere gevinsten og gi deg lavere gevinstskatt, dog vil en høyere utgangsverdi øke gevinsten, men også øke gevinstskatten.

Skulle derimot inngangsverdien være høyere enn utgangsverdien, altså at du taper penger på et salg av en eiendom, kan du få fradrag i skatten dersom salget ville vært skattepliktig.

Skatteregler ved arv

Som eiendomsmegler dukker ofte spørsmålet om hvordan skattereglene ved arv av hus eller hytte er. Her er hovedregelen ganske enkel. Arver du en bolig eller fritidsbolig som avdøde kunne solgt skattefritt, slipper du som arvtaker å skatte av gevinsten i avdødes eiertid.

Etter at arveavgiften ble fjernet i 2014 ble det innført et kontinuitetsprinsipp som går ut på at arvingene overtar arvelaters skatteposisjoner. Dette betyr at den inngangsverdi du får som arvtaker er lik arvelaters opprinnelige inngangsverdi.

I prinsippet vil arvelaters salg i slike tilfeller være skattepliktig, men fordi inngangsverdien settes til markedsverdien på dødsfallstidspunktet, vil gevinsten kun være skattepliktig ved en eventuell verdistigning på boligen innen du får solgt.

I praksis betyr dette at dersom du selger boligen kort tid etter dødsfallstidspunktet, vil gjerne verdien være den samme som ved dødsfallet. Når inngangsverdien og salgssummen er den samme, blir gevinsten null, slik at salget i praksis ikke gir noe skatt.

Relaterte artikler: 📄

Tips før salg av bolig ……. Les mer
Derfor er en verdivurdering av din …… Les mer
Hva følger med når du kjøper bolig ….. Les mer
Tips før boligfotografering ….. Les mer
Regjeringen vil forby å selge ….. Les mer
Rettigheter ved boligkjøp ….. Les mer
Opplysningsplikt ved kjøp og salg ….. Les mer
Selgers ansvar ved salg ….. Les mer