Selgers ansvar ved salg av fast eiendom

For de fleste av oss er kjøp av egen bolig eller hytte en av våre største investeringer, og ikke noe vi gjør ofte.
Jeg vil i denne artikkelen se nærmere på hvilke krav som stilles til selger og hvilke muligheter en kjøper har for å gjøre krav gjeldende hvis det viser seg at eiendommen ikke var i slik stand man kunne forvente.

Kjøp av fast eiendom, herunder sameiepart i fast eiendom, eierseksjon, andel i borettslag og tomtefesterett reguleres i utgangspunktet av Avhendingsloven. Jeg skriver «i utgangspunktet», for med noen få unntak er loven fravikelig; kjøper og selger kan avtale andre løsninger enn det som følger av loven. I avhendingsloven har lovgiver forsøkt å ivareta både kjøpers og selgers interesser på en god og balansert måte.

De fleste eiendomsmeglere og advokater benytter standardkontrakter ved salg av fast eiendom. Normalt skulle man tro at det ville innebære at begge parter blir godt ivaretatt i kontrakten. Jeg har imidlertid gjennom mitt arbeid som advokat sett alt for mange kontrakter som i for stor grad ivaretar den ene parten på bekostning av den andre parten. Man bør derfor alltid sammenligne den kontrakt man blir foreholdt med avhendingslovens regler.

Hvilke feil og mangler kan en kjøper gjøre gjeldende mot selger

En forutsetning for at kjøper kan rette krav mot selger er at det forelå en mangel ved eiendommen da kjøper overtok bruken av eiendommen. Overtakelsen skjer normalt ved en overtakelsesforretning. Det er med andre ord ikke tidspunkt for betaling av kjøpesummen, tinglysning av skjøte etc. som er avgjørende for om eiendommen er mangelfull. Det er ikke selgers ansvar dersom det oppstår en mangel etter at kjøper har overtatt eiendommen.

Ofte er det slik at en mangel forelå før kjøper overtok bruken av eiendommen, men den ble først oppdaget senere, gjerne etter at kjøper har bodd på eiendommen en stund. Det er eiendommens faktiske tilstand ved overtakelsen som er avgjørende, så en slik mangel kan være selgers ansvar selv om kjøper først oppdager mangelen senere. For kjøper er det svært viktig å melde fra om mangelen straks den oppdages. Lovens reklamasjonsfrister er strenge og domstolen aksepterer ikke at man venter unødvendig lenge før man reklamerer dersom en mangel oppdages.

Som det fremgår ovenfor er loven fravikelig på en rekke punkt. Kjøpsavtalen går med andre ord i mange tilfeller foran loven der disse ikke samsvarer. Det kan da foreligge en mangel dersom eiendommen ikke er i slik stand som avtalen/kjøpekontrakten forutsetter. Men ofte er det slik at avtalen ikke regulerer det forhold som kjøper mener er en mangel. Hverken kjøper eller selger (eller megler) kan tenke på alle eventualiteter som kan oppstå. Da er det i hovedsak Avhendingsloven og dens regler om mangler som kommer til anvendelse. Jeg skriver «i hovedsak» fordi loven også vil bli supplert med mer generelle kontraktsrettslige prinsipp.

Av Avhendingslovens følger generelt at eiendommen skal være i alminnelig god stand, hensett til eiendommens alder, synlig slitasje osv. Eiendommen må også egne seg til å bli brukt slik tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt. En vanlig boligeiendom skal være egnet til å bo i. Det vil den ikke være dersom det for eksempel er omfattende sopp- og råteskader. Hvis kjøper overfor selger har gitt uttrykk for særlige formål med kjøpet, bruken etc, vil det også fort være en mangel hvis eiendommen ikke kan brukes i samsvar med kjøpers spesifikke behov. Det kan også være en mangel dersom eiendommen (tomten eller selve boligen) har et mindre areal enn oppgitt. Men her stilles det strenge krav fra lovgivers side. Arealsvikt vil ikke representere en mangel med mindre selger er å klandre for feil opplysninger.

«Som den er» klausuler

I de aller fleste standardkontrakter er det inntatt en «som den er» («as is») klausul. En slik klausul innebærer en generell ansvarsfraskrivelse idet kjøper i utgangspunktet overtar eiendommen «som den er» og da ikke kan rette noe mangelskrav mot selger.

Avhendingsloven har imidlertid regler som i en del tilfeller gir et vern for kjøper. Etter disse bestemmelsene kan kjøper til tross for klausulen gjøre krav gjeldende mot selger dersom selger (eller megler, takstmann etc) har gitt uriktige opplysninger om eiendommen eller dersom selger har holdt tilbake opplysninger som selger måtte forstå at var viktige for kjøper. Selger kan altså ikke la være å fortelle om fuktskader på badet som han kjenner til, og håpe på at kjøper ikke oppdager dem på visningen. En forutsetning for at selger skal kunne holdes ansvarlig er at kjøper ikke ville kjøpt eiendommen, eller i hvert fall ikke til samme pris, dersom kjøper hadde blitt gjort oppmerksom på forholdet.

Endelig er en eiendom mangelfull selv om den er solgt med en «som den er» klausul dersom eiendommen er «i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, kjøpesummen og forholdene ellers tatt i betraktning. Selger kan altså ikke selge «katta i sekken» og gjemme seg bak en «som den er klausul». Det skal imidlertid en del til før eiendommen i lovens forstand anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Nyere rettspraksis viser at summen av feil og mangler bør ligge fra 3-6 % av kjøpesummen, avhengig av type feil, alder på boligen osv.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Uavhengig av boligens tilstand vil en kjøper aldri kunne gjøre gjeldende som mangel noe han var – eller burde vært – kjent med da han kjøpte eiendommen. Men her vil kravene til kjøper kunne variere ut fra hvilke forutsetninger kjøper hadde. Det stilles ikke like strenge krav til en kjøper uten faglig innsikt som en kjøper som selv er bygningskyndig.