Rettigheter ved boligkjøp

Denne artikkelen handler om tilfeller der man som kjøper av en bolig oppdager feil eller problemer ved boligen etter at man har overtatt den. Kjøper du en brukt bolig må du forvente at det kan være feil ved den. Det er utfallet av flere saker som har vært prøvd i norske rettsaler.

Kjøp av bolig er for mange den største økonomiske investeringen man gjør. Forventningene kan være høye, og etter innflytting kan man oppleve problemer med boligen som man ikke hadde forestilt seg på forhånd.

Kjøper må da reklamere til selger, og det er kjøper som må bevise at det foreligger en såkalt «mangel» etter avhendingslova. Skal kjøper få medhold i et mangelskrav, må eiendommen være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det kan også være en mangel dersom opplysninger om boligen er holdt tilbake, eller det er gitt uriktige opplysninger, og de manglende eller uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Oppdager kjøper at det er et problem ved boligen eller eiendommen, bør kjøper raskt innhente takst eller annen skriftlig dokumentasjon på hva som er feil, og hvor mye det koster å utbedre feilen. Det sentrale innledningsvis er likevel å få reklamert raskt og med en gang feilen ble oppdaget. Etter loven kan man som hovedregel reklamere på mangler man oppdager de fem første årene etter overtagelse, men det kreves at man er raskt på banen når feil først er oppdaget.

Ved reklamasjon, møter kjøper i andre enden som oftest ikke selgeren personlig, men et større forsikringsselskap som har ansatte advokater som har til oppgave å beskytte selgeren.

HEVING – HVA SKAL TIL?
Heving av et boligkjøp innebærer at kjøperen leverer tilbake eiendommen mot at han eller hun får pengene sine tilbake. Heving er det vanligvis svært vanskelig å få gjennomslag for i praksis.

Heving kan kun skje når mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. En mangel kan være vesentlig både på grunn av sin karakter og på grunn av sitt omfang. Det finnes eksempel på at heving er godtatt av retten på grunn av rasfare. Da er det mangelens karakter som har vært avgjørende. Når det gjelder omfang, så er det ofte spørsmål om hvor mye feilen koster å utbedre, sett i forhold til kjøpesummen.

I praksis må kostnaden ved å utbedre feilen utgjøre en nokså stor prosent av kjøpesummen.

I en Høyesterettsdom fra 2010 fikk kjøper medhold i heving. Her var utbedringskostnadene 35 % av kjøpesummen. For å finne ut mer om hvordan muligheten er for å heve, kan man prøve å regne ut hva mangelen i prosent utgjør av kjøpesummen. Sett at en bolig ble kjøpt for 3 millioner og det er mangler på boligen som vil koste 600 000 å utbedre. I prosent utgjør da mangelen 20 % av kjøpesummen. I en slik situasjon vil man som advokat kunne finne grunnlag for å kreve heving på vegne av kjøper.

Ut i fra rettspraksis ser man at heving ofte godtas dersom mangelen i prosent ligger rundt 15-20 % av kjøpesummen.

Slike prosentberegninger vil likevel bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens betydning. Reglene, særlig om heving, er kompliserte.

PRISAVSLAG ELLER ERSTATNING
Dersom mangelen ikke er av en slik karakter eller omfang at heving er aktuelt, kan man vurdere å kreve prisavslag og eller erstatning. Det kan det være enklere å få gjennom et slikt krav enn heving. Likevel gjelder samme krav til at kjøper må bevise at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det man kunne regne med, eller bevise at det er holdt tilbake eller gitt feil opplysninger.

Kjøper må også her bevise omfanget av feil som oppstår, og det er nødvendig at kjøper får verdsatt mangelen gjennom en fagperson, det vil si for eksempel en takstmann eller en håndverker.

RETTSHJELPSFORSIKRING
Ikke alle er klar over at de fleste har rettshjelpsforsikring som del av sin innboforsikring eller andre forsikringer. Dette gjelder så å si alltid når det gjelder problemer i forbindelse med egen bolig. Ved rettshjelpsforsikring, kan man som oftest få dekket ca. 80 % av kostnadene for å innhente dokumentasjon for mangelen, og like stor del av den advokatbistanden man måtte trenge i saker som gjelder reklamasjon ved boligkjøp.

Rettshjelpsforsikring kan også gjelde for eksempel ved reklamasjon på bilkjøp, håndverkertjenester, erstatningssaker, eller andre sakstyper.

Relaterte artikler: 📄

Derfor er en verdivurdering av ….. Les mer
Regjeringen vil forby å selge bolig «som den er» …. Les mer
Selgers ansvar ved salg av fast eiendom …… Les mer
Hva følger med når du kjøper bolig? ….. Les mer
Opplysningsplikt og undersøkelsesplikt ….. Les mer
La forsikringsselskapet ta advokatkostnadene…… Les mer